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信用秒查

允许规划合理误差 实施容缺承诺受理

发布时间:2020-07-04|来源:南方+|专栏: 本地动态

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一流的城市要有一流的营商环境,一流的营商环境加速建设项目实施。

近年来,在构建起常态化“企业直通车”助企机制同时,惠州在建设工程规划建设审批环节,流程优化、材料容缺、规划容“误差”等措施不断,切实有效的推动着建设工程项目的加速落地实施。

日前,惠州市自然资源局正式发布《惠州市建筑类规划审批管理文件汇编(试行)》(以下简称“管理办法”)系列文件有望推动工程审批机制的再提速。《管理办法》重新梳理再造了全市的规划审批规范,有效助推着城市设计风貌的管控,同时还在全省范围内率先创新实施合理误差机制优化审批流程,缩短行政审批时限,助力惠州打造全省建设项目建设规划时间最短、办事效率最高、企业获得感最强的城市之一。

据悉,该《管理办法》系列文件将于本月在惠城区率先实施,其他县区参照施行。

建设项目落地提速

资料容缺、设置合理误差加快项目审批

6月29日,大亚湾区规划部门发布聚源上府方案调整批前公示;6月24日,惠阳自然资源局发布“骏鑫公馆”项目总平面图变更批前公示;6月12日,仲恺规划部门公示龙宸实业有限公司商住项目单体建筑设计调整方案……

不只是在惠阳大亚湾,另在惠城、博罗等各县区规划审批部门公示的信息栏中,建设项目规划调整均是一项重要的业务内容。

“由于从项目前期规划到不断的深化落地过程中,因为时间跨度和项目的优化完善考虑,往往会涉及到一些及时的调整。要实现这种调整,重新挂网征求意见再审批是必由之路。”惠城区某建设工程项目负责报批的一位工作人员介绍,报批的资料有瑕疵、方案的调整严格管理有效确保了规划审批的权威性,但针对不同情况也应该有所区别考虑。

结合不同项目设计的不同情况可以适度考虑分类管理。该报批负责人认为,在实际的项目规划审批过程中,对于出现调整幅度较大的情况,涉及到主体框架和形态等,严格落实公示征求流程,但对于部分仅设计地下室、建筑内部的微调等问题则可考虑适当优化。

随着《管理办法》系列文件的正式实施,行业面临着的该难题将得到有效的解决。惠城区自然资源局副局长黄开阳介绍,结合各级政府“放管服”改革对于工程建设项目审批制度改革的要求,新的办法将进行规划审批流程再造,创新赋予误差,解决规划方案与深化方案顽症。

《管理办法》对此指出,对于建设工程项目,建设企业在领取建设工程规划许可证之后,只要是在满足规划条件,符合现行有关标准规定条件下,项目的审定附图可以在相应的合理“误差”范围内开展后续设计深化工作,不需要变更建设工程规划许可证,其他佐证材料的变更也将不再需要变更建设工程规划许可证。

与此同时,该办法对于可容“误差”的内容及范围也予以明细。提出在总平面布局、建筑退线以及建筑间距满足建设工程规划许可要求和相对位置不变的前提下,布局实际尺寸可控制在1.5米误差范围、建筑物外形尺寸误差±1.5米范围、地下主体深度误差±1米范围、绝对标高误差±1米范围等,为项目建设实施注入活力。

“在引入‘合理误差’概念的同时还将持续推出规划放线测量报告等多项审批材料容缺,实施容缺机制,优化审批流程便企便民。”黄开阳介绍,新办法的出台实施实际上也是市场的切实需求,在明确大方向,把严审批入门关卡的同时给予市场主体合理的调整优化空间,更有利于企业项目的落地实施和高质量发展。

助力城市品质提升

精细项目规划,优化城市设计风貌引导

聚焦该新实施的系列《管理办法》,除了创新实施容缺、容“误差”机制外,针对惠州建设工程项目规划许可审批全流程的再造和梳理同样引起行业广泛关注。

记者注意到,系列文件在《惠州市建筑工程规划管理技术办法(试行)》统领下,分别在设计方案、放线测量告编制,验线、核实管理,规划公开公示、诚信市场管理和承诺审批等各个方面分别梳理出专项技术指引和审核规范,指导行业企业对照落实。

“在以往的审批规范过程中,很多规范标准是不够精细化的,也没有像当前这样分门别类,分别都给出了规范指引和要求。该系列文件基本都是首次编制,此前均没有过类似的文件。”惠州市国土空间规划协会秘书长曾红亮介绍,该文件的出台就是希望能够彻底的实现规划审批流程的标准化,彻底的规范市场企业的行为,加速建设项目落地实施,助力城市提至发展。

惠州市建筑行业协会相关负责人对该系列文件的出台同样给予了高度评价。他介绍,类似于在规划报建过程中,对于建筑物的数量、位置、性质、层数、层高、标高等信息都作出细致要求,对于所需资料的内容和标准都有指引,这对于企业准备资料和事务办理是非常具有指导意义的。企业有了具体的参考标准也能够有效指导企业行为,有效的避免了企业不规范行为出现。

具体到规划指标指引,以该系列文件对于住宅建筑面积的计算要求为例,《管理办法》在明确计容建筑面积概念同时对于阳台、挑廊、大堂层高、公共空间等建设标准都予以明细。其中对于阳台飘窗等就提出:住宅阳台进深要求最大不大于2.4米,飘窗窗台不小于0.45米、最大进深不大于0.6米,室外空调机搁板宽度不大于0.6米。

“细致的规划要素指标能够更充分的指导企业报批报规,也有利于推进建设项目的落地实施。但同时也要注意到该《办法》对于城市品质提升层面的着力和引导。”惠州市资深地产策划专家胡光宇介绍,无论是对于建筑风格、外立面形态,还是建筑高度递进和通风廊道等动线的关注,都将切实指引着城市形态的有序升级。

结合惠州多江河湖海的“水系”资源布局,在既有的城市建设过程中,临近江河、滨海区域多层高、大面宽建筑布局已经成为城市的“伤疤”,但随着《管理办法》的实施这一局面则将有效得到优化。该办法要求建筑高度在18米至54米间的建筑最大连续面宽不大于80米,滨海、滨河(湖)则不宜大于60米;高于54米的高层建筑连续面宽则不大于80米,滨海为不大于60米,滨河(湖)不大于50米,切实保护好城市景观视线通廊,显山露水。

无论是住宅,还是产业办公建筑,每一个建设工程项目建好之后就成为了城市的一部分,在强化每一个单项规划审批要求的同时,切实引导项目建设合理、渐变和城市协调发展亦是题中之义。黄开阳称,细化审批流程规范就是要把控好、引导好每一个项目建设细节的审批,最终目的就是提速项目落地建设,切实推动城市品质的不断优化提升。

保障规划建设落实

搭建行业诚信体系,将违规企业清出惠州市场

关注到当前的建设工程市场,尽管《管理办法》的实施为行业企业提供了细致的指引和参考,但延伸到实施环节仍然面临着压力。回顾既有行业市场的发展可以看到,部分建设项目(尤其集中于商住小区)由于学校、垃圾站等配套设施建设滞后、房屋质量等问题频频引发争端。

针对该项问题,该办法要求合理分期实施分期建设的建筑工程,配套幼儿园、小学和社区公共服务中心等必须在首期内规划同步设计,同步审批,同步建设。

“规范标准的引导对于行为规范的企业是有意义的,但对于少数不诚信、投机取巧的企业而言则难有约束力。”胡光宇直言,对于优质的企业而言依法依规是基础,也是长效经营的关键,而对于不诚信的企业来说,要规范其行为往往还需搭建更加明确的惩处机制。

黄开阳表示,《管理办法》系列文件中的《惠州市城乡规划实施诚信市场管理办法(试行)》就将发挥这一作用,构建起严格的城乡规划诚信体系来约束企业的行为。“市自然资源部门将联合住建等相关部门实施联合惩戒,企业一旦违规,被认定存在城乡规划失信行为,将实施顶格惩处,将企业清出惠州市场。”他介绍。

具体到该信用体系将如何落实?记者注意到,该局将逐步建立起负面评价体系,对设计(测绘)单位的负面行为从建筑工程设计方案、放线测量技术报告、和建筑规划核实测量技术报告等三个方面建立负面评价表进行扣分,并按年度实施A(优,100—90分)、B(良,89—75分)、C(一般,74—60分)、D(差,60分以下)四级评级予以奖惩。

根据该惩处要求显示,企业若被认定为D(差)级别,将由市自然资源局给予3年内不予受理其承接规划设计项目报批手续,必要时科提请国家、省城乡规划行政主管部门给予吊销资质等级证书的处罚。

与此同时,该办法在搭建起等级考评的同时还明确了多项予以整顿、吊销资质等级证书和行政处罚的市场违规行为。对于利用不正当竞争手段承揽业务、在技术经济指标上弄虚作假、设计文件抄袭,以及弄虚作假等行为都将处以严惩。

此外,对于行业质疑建设领域企业分设子项目公司的情况导致行业信用管理难以落到实处的问题,市自然资源局相关负责人表示该局搭建的该诚信体系将有效的改善这一问题。任何的违规行为都将关联企业主体公司(含壳公司的母公司),一旦违规,将采取最严厉的措施实施联合惩戒,直至将其清出惠州市场。

重点关注>>>

1、规划变更纠纷怎么解?

建筑面积、业主双过“三分之二”才可实施调整

对比既有的规划审批流程,《管理办法》系列文件创新实施的设置合理“误差”机制备受关注,但也引起了部分市民对于规划调整纠纷的担忧。

例如,位于惠城江北的鼎峰国汇山六期开发企业日前的部分建设问题就受到业主的质疑和投诉,认为企业私拆改承重结构、人防工程、空中花园、小区广场等损害了业主权益。另在今年上半年发生的隆生仲恺花园变电站纠纷同样也是因为规划调整所致。

如何在便利企业项目建设落地实施的同时保障好市民业主的权益?记者注意到,《管理办法》在明确规划调整的公示流程同时,对于已存在销售或安置情况的项目在进行建设工程设计方案调整时需一并提供征求利益关系人的意见。

对于建筑间距增大、层数减少、高度降低,基地面积减少、公建配套增加等正向调整需将调整方案自行公示不少于15天,征求利害关系人意见。而对于设计许可误差范围外的建筑布局、轮廓、体谅、出入库、室外停车布置、配套设施、绿化布置等调整,立面、单体户型、使用面积、公摊面积等单体设计方案调整的,都需分别取得整个项目总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上(准)业主同意作为调整受理的前提。

黄开阳指出,通过引入市民参与决策来实施规划调整变更将更有利于项目的实施和社区的优化治理。

2、服务型公寓成风怎么破?

规划告知书未约定不得规划建设服务型公寓

伴随近年惠州房地产市场持续的“住宅热、商业冷”局面,惠州江北、金山湖等核心区多宗商服地块被规划建设称服务型公寓等(类住宅)物业类型进行销售。其中最为突出的为位于金山湖片区的奥园领寓项目,规划的商业综合体和商务办公地块军备建设成服务公寓群。

面对市场服务型公寓成风的局面,《管理办法》也将予以规范。在单列的避免违规设计方面,强调商业、办公、工业(仓储)等非居住建筑以及工业(仓储)的宿舍应按实际用途如实开展设计,不得设计成“类住宅”建筑,工业(仓储)类厂房、仓库不得设计成“类办公”建筑。

记者注意到,该办法要求建设企业在规划总平面图中应当明确服务型公寓的建筑具体位置,并在规划经济技术表中明确单列服务型公寓(B14)的计容建筑面积。要求在审查过程中,严格按照项目用地的《规划设计条件告知书》(或土地出让合同)规定的服务型公寓比例、建筑面积及设置要求执行。规划条件和土地出让合同未约定的,不得规划建设服务型公寓。

此外,《管理办法》对于服务型公寓建设标准同样明确,要求建筑外立面设计应公建化,不得设置外挑式飘窗,不得设置开敞式阳台、走道,设置空调室外机、热水器等设备的,应当做隐蔽处理。且需在建设工程规划许可中专门标明其为旅馆(服务型公寓)。

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